投資マンションの管理組合をコントロールするのは諦めろ

住まい

マンション管理のプロ「ぱたマン先生」のマンション講座です。

 

さて今回は、「投資マンションの管理組合をコントロールするのは諦めろ」っていう話をお伝えします。

 

投資用マンションの管理組合はグループ会社に牛耳られている

当ブログは主に株式投資について書いていますが、今回は不動産投資、特に1Kやワンルームのマンション投資についてです。

 

私自身は不動産投資はしていませんが、仕事柄、管理マンションの総会に出席することもありました。

 

そういった経験から言えますが、1Kなどのマンションは、建てたときにすでに、グループ会社や関連会社による管理組合、管理会社が決まっており、修繕積立金がどんどん上がっていったり、マンションのその他不満があったりしても、理事会や総会でそれをコントロールするのはほぼ無理なんです。

 

『人に貸して利益を得る、最悪自分が住めばいいや! マンション投資サイコー!』

と夢を持って買った投資マンション。それが新築であれ、中古であれ、プラスの収益を計算して買ったはずです。

 

それが、グループ会社に牛耳られているがゆえに、収益を圧迫することがあるんです。

 

「お金があれば」常識的な対応はしてもらえる

もちろん、コントロールできないと言っても常識的な対応はしてもらえます。

 

ただし、管理組合に「お金があれば」ですが。

 

マンションの総戸数も適度に多い(100~150戸)、入居率も高い、設備が少ない、そんなマンションなら修繕積立金は貯まっているはず。

 

ところが、そうでないマンションは修繕積立金がカツカツで常にローンを組んでいるマンションもあります。

ローンを組んでいればまだマシで、荒れ放題になっているマンションも中にはあります。

 

修繕積立金は20年で4倍になることも

マンション販売の営業では、必ず収益がバラ色になる夢を見させます。

 

特に新築では、修繕積立金がかなり低く設定されている場合があり、当然適正でないのでどんどん上がっていきます。

管理組合はグループ会社に牛耳られていますので、それを覆すのは容易なことではありません。

 

毎月の修繕積立金は、占有面積1㎡あたり200円くらいで見込めばいいので、30㎡のマンションなら毎月6,000円の支払いです。(マンションの総戸数も適度に多い(100~150戸)、設備が少ない場合は㎡単価は下がります)

 

ところが竣工から20年ほど経つと、修繕積立金は場合によって4倍になることもあるのです。

4倍なら24,000円、年間で288,000円にもなります。

 

積立金が上がる理由は、

  • 初期設定が低すぎること。
  • 建物は古くなればなるほど修繕が増えるから金額も上がる。
  • 修繕費(特に人件費)の高騰により、当初見込んでいた以上の金額がかかる。
  • 管理会社と管理組合はズブズブの関係なので、管理会社の利益になる工事が選ばれる。

 

街中で、マンションの周りに足場が組んであることがありますよね? あれは12~15年に一度行う大規模修繕の最中です。

日ごろの修繕+大規模修繕で莫大なお金がかかるのです。

 

いちオーナーとして声を上げることはできないのか?

管理会社や管理組合のやりたい放題に待ったをかける、「いちオーナーとして声を上げることはできないのか?」と思いますよね?

 

できないこともないんですが非常に難しいんです。

 

管理の横暴をストップするには、下記の事案で「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成を取り付ける必要があるのです。(「建物の建替え」を除く)

1.管理規約の設定・変更・廃止(同法第31条)
2.管理組合法人の成立(同法第47条)
3.共用部分等の変更(同法第17条・第21条)
4.大規模滅失における建物の復旧(同法第61条第5項)
5.建物の建替え(同法第62条)
6.専有部分の使用禁止の請求(同法第58条)
7.区分所有権の競売の請求(同法第59条)
8.占有者に対する引渡し請求(同法第60条)

 

地方は分かりませんが、都内の1K投資マンションの場合、そこにオーナーはほとんど住んでいません。全国各地に住んでいて、年に1回の総会でも委任状を提出して、出席しない人がほとんどなのです。(面倒だから)

 

なので、1人が大きい声を上げても、残り4分の3のオーナーにあまり声が届かないのです。

 

クーデター事件もあった

残り4分の3のオーナーにあまり声が届かないと言いましたが、実際、管理会社の乗り換え事件(クーデター事件)もありました。

 

あの事件は、築30年150戸くらいのマンションだったな。

あるとき、住み込み管理人さんから「こんなものが全部のポストに投函されています」と言われ渡されたのが、

 

「○○管理会社の横暴を許すな!」

 

とデカデカと書かれたチラシでした。内容を見て、

「う、あながち間違ってないじゃん!(泣笑)」

と思い、すぐに上司に報告。

 

そのあとも4~5回チラシが入れられていました。

そして、初めのチラシから約1年半後、突然管理の打ち切りが決まったのでした。

 

このマンションにはオーナーはほとんど住んでないことは知っていたので、「まさか!」という思いでしたね。

クーデター首謀者の執念を感じた事件でした。

 

ぱたるはマンション投資を断念した

実は、私はマンション管理の仕事をする前はマンション投資をしようと思っていたんです。なんか儲かりそうだと思ったから。(←カモネギ寸前)

 

ところがいろいろ計算した結果、「こりゃ、相当いい物件を安く買い叩かない限り、最悪赤字もあり得るぞ」と思い直してやめたんです。

 

以前もこちらで書きましたが、私は物件の売買に関しては全くの素人です。

 

ただ、このあたりは守備範囲です。

  • 賃貸契約
  • 入居者対応
  • オーナー対応
  • 原状回復
  • 専有部の管理・修繕
  • 共用部の管理・修繕
  • 大規模修繕

このあたりを経験した結果、「自分では買わんとこ」となりました。

 

私の知り合いで、マンションを10戸ほど区分所有で持っている人がいて、「赤字物件、黒字物件といろいろだけどトータルで利益は出てるよ」と言っていました。

なので、出来る人はちゃんと利益を出しています。

 

ただ、投資の難易度から言えば株式投資、さらに言えばインデックス株式投資のほうが簡単だし、自分に向いていると思っています。

 

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