家賃交渉しやすい物件は集合ポストにテープが貼ってある
裏・引越しシーズンがやってきた！
ー 8月下旬ー
暑い夏もやや穏やかに。
さあ、やってきました！ 「裏・引越しシーズン」の到来です。
『2～3月が引越しシーズンってよく聞くけど、裏って何？』
って思いますよね？
実は、家賃交渉を有利に進められる「おすすめシーズン＝裏・引越しシーズン」があるんです。
申し遅れました。
マンション管理のプロ「ぱたマン先生」のマンション講座です。
さて今回は、「家賃交渉しやすいマンション、アパート」っていう話をお伝えします。
過去の「ぱたマン先生」のマンション講座シリーズの一部。
オール電化の物件はおすすめしない理由(マンション・アパート)
ぱたるがマンション管理に詳しい理由。
夏場は空室が出やすい
地域にもよりますが、7～9月は賃貸住宅は閑散期と言われています。
人の出も少ないが入りも少ない、つまり空室が目立つ時期なんです。
サブリース契約(一括借り上げ)じゃない場合、空室が長引けば物件オーナーには家賃が入りません。
ということは・・・
夏場は家賃交渉がしやすい時期なんです。
真夏の引越しはやっちゃダメ！
しかし、『じゃあ、夏に家賃交渉して契約、その後引越しすればいいわけね』という簡単な話でもありません。
夏は空室が目立ちやすいだけで、どの物件もそうではないし、それより何より夏場の引越しは死ぬほど暑くて、ホントにホントに嫌になるんです！
私も過去に一度だけ8月に引越ししたことがあります。
・・・
あのときの辛い思いは二度としたくない。
業者さんに頼んでも辛かったですからね。まあ、私が湿度の高い日本の夏が大嫌いというのも大きいかもしれません。
ということで、裏・引越しシーズンは「9月」が狙い目。
9月も暑いですが8月よりはいくらかマシです。それに、うまく交渉して引越しは10月にセッティングできたら最高の結果になるかも。
ただ、7～9月にはすでに家賃を下げて募集している物件もあるので、そこからさらに値下げは厳しい場合もあります。
家賃交渉のポイント
次の課題は、
「どういう物件が家賃交渉できそうか？」
「どういう交渉をしたらいいか？」
を考えていきましょう。
まずは、
「どういう物件が家賃交渉できそうか？」
これはかなりの確率で運が影響します。
なぜなら、自分が良さそうだと思う物件はそれなりの物件でしょう。
つまり人気もそれなりにあるはず。つまり空室期間が長くて家賃交渉しやすい物件ばかりではないということです。
一棟オーナーで集合ポストにテープが貼ってあれば狙い目
実は、不動産屋の窓口に行かなくても、家賃交渉できそうな物件を見分けるポイントがあります。
それは、
「一棟丸々ワンオーナーで、集合ポストの投函口に、目張りテープが2割以上のポストに貼ってある物件」です。
目張りテープは空室のサイン。チラシとか入れないでね、という意味です。
仮に、全20室中、4室以上空いていたらやっぱりオーナーとしては気になるもの。
近くの相場を調べた上で交渉すれば確率は上がります。
一棟オーナーかどうかは建物名で分かるときがあります。有名なマンション名だったらおそらく一棟オーナーではないです。
- エステム
- スカイコート
- 菱和パレス
- コンシェリア
- ライオンズマンション
頭にこういう名前が付く物件は一棟オーナーではなく、区分所有の可能性が高い。
逆に、
- 第5イシイビル
- メゾンスズキ
こういう名前だったらほぼ一棟オーナーで間違いないでしょう。
難しいのは、
- ドミール成城
- ジュネス西日暮里
こういう名前ですが、わからないときはそれ以上調べるのはやめましょう。家賃が下がる確度が不明なのに時間の無駄です。
どういう物件が家賃交渉できそうか？
「どういう物件が家賃交渉できそうか？」、のポイントは、何も一棟オーナー物件だけではありません。1室だけ持っている区分所有オーナー物件でもポイントはあります。
他の交渉ポイントは、
- ズバリ、営業マンにどのくらいの期間空室なのか聞く
- 内見してホコリの溜まり具合を見る
- 近所がうるさければチャンス
- 築25～30年以上の物件
- 駅から徒歩12分以上
- エレベーターがないのに上層階
- 部屋が何かこ汚い
- 大規模修繕の足場が組まれている
このあたりもこちらに有利なポイントです。
つまり、『こんなデメリットがある割りに少し家賃が高い』という切り口を探すわけです。
特に、大規模修繕が始まるいやいなや、怒涛の退去ラッシュが続くことがあります。特に女性の入居者が多い。
工事中、むさい男性作業員がベランダにズカズカと入ってきて作業をします。音もとてもうるさい。神経が細やかな人は耐えられない。
工事は半年くらい続くので、空室のロスを埋めるため、交渉しやすいかもしれません。
営業マンを味方につけろ！
先ほどは、物件のマイナス点をテコにして攻め込むポイントを紹介しました。
最後は、「それらを踏まえてどういう交渉をしたらいいか？」をお伝えします。
物件のマイナス点をテコにして攻めるのと同じくらい大切なのは「不動産仲介担当の営業マンを味方につけること」です。
オーナーは人間。仲介業者の伝え方1つで白にも黒にもなります。
営業マンを自分の分身として、オーナーに値下げ交渉してもらうには、
- タイミングは申込時に(値下げすれば契約してくれる客だと思わせる)
- 近くの相場を調べた上で交渉する(根拠があって言っているんだなと思わせる)
- 相場観を見極め、「○円だったら申し込みたい」と具体的な金額を提示する(本気度を見せる)
- 誠実に話すこと(高圧的な態度はダメ！)
このように誠実かつ、具体的に契約を進めたい、という姿勢で交渉すれば成功の確度は上がります。
家計の節約はまず固定費の節約から。
では、皆さんの交渉の成功を祈ります！
・・・
え？
『ぱたるよ、そういうお前は成功したのか？』
って？
ズバリ言いましょう。
私は、
これまで、
10回中、1回しか成功してない！(泣！)
しかも、更新時に交渉した場合は全敗だ！ｗｗ
まあ、相場より安くて駅近に住んでるし、満足してますｗ
