投資の初心者が「絶対にやってはいけない投資」後編

投資全般

悪の投資Sランク~Bランク

悪の投資の後編です。前編では以下S~Bを紹介。

 

Sランク【魔王】金融機関を通さない株式・社債への投資

Aランク【悪魔】投資額がマイナスになる投資

Bランク【鬼】金融機関の「窓口や営業マン」からの投資

前編はこちら

 

後編はC~Eランクを紹介

後編は以下を紹介します。

 

Cランク【殺人鬼】住宅不動産投資

Dランク【ヤクザ】無計画にお金を使う投資

Eランク【ザイル】分散しない投資

 

Cランク【殺人鬼】住宅不動産投資

Cランク【殺人鬼】は以下の住宅不動産投資です。

 

  1. アパート投資
  2. マンション投資

 

これより上のランクは人ならざる者でしたが、ここから下は一応人間です(笑)

アパート投資とマンション投資は似て非なるものですが、まずはアパートから。

 

【アパート投資】

アパート投資は大きく分けて土地を持っている場合と持っていない場合に分けられます。

 

アパート土地なし

土地を持っていない場合、木造アパートの区分所有はできないので、何らかの業者を経由して投資することになりますが、余剰資金の10分の1以下から試すことは【悪の投資】になりません。

つまり、アパートの購入ではなく、リートのように資金をすぐ引き上げられる投資になります。

 

しかし、立地が非常に良くないと、徐々に利回りが悪くなるのを想定する必要があります。特に、マンションよりも耐久性が低いアパートの場合、5~10年目から収益が半分くらいに下がることを覚悟する必要があります。

そもそも、人気のターミナル駅で、駅徒歩5分の好立地にはマンションが立ち並び、アパートが建てられる隙間はほとんどありません。

ですので、人気駅の場合、アパート=駅から遠いということになるので、冷静に物件特性を見定めた上での投資が必要です。

 

アパート土地あり

次に、土地を持っている場合ですが、これが、東京の港区、中央区、千代田区、渋谷区、目黒区、新宿区、文京区の7ついずれかの区で、駅徒歩5分以内であれば、とりあえず【Cランク 殺人鬼】から外していいです。

 

しかし、土地をディスるわけではありませんが以下のような条件なら危険です。

  • 江戸川区や葛飾区、足立区など
  • 駅徒歩10分以上
  • サブリース契約

 

上記すべてに該当していたら、サブリース契約の不利な見直しや空室率の高さにより、最悪は自己破産のルートまであります。東京だって物件がダブつけば空き部屋が増えるんです。

東京23区ですら格差があるので、さいたま市や千葉市、柏市、川崎市なども条件は良くありません。(武蔵野市や川崎市は駅によって好条件かも)

横浜市は別ですが、それ以外の大阪市、名古屋市、京都市、神戸市の4大都市を含めたその他の都市は、土地勘と知識がないので何とも言えませんが、おそらく一部の駅以外で徒歩5分以内、できれば3分圏内でないと同様の気がします。

 

【マンション投資】

続いてマンション投資。

 

マンション土地あり

土地を持っている場合は、アパート投資と基本的に同じです。しかし、建物の規模によっては設備維持、管理費用がアパートの2倍~10倍ほどかかります。

 

戸数が多ければ大抵エレベーター付きマンションかと思うので、地方でなければ数億円以上の施工費がかかるはず。

まさか、親の遺産で行うはじめての投資がマンション建設? 業者にいいように転がされるのでやめておきましょう。

 

マンション土地なし

次に、マンションの区分所有の説明をします。これは一棟まるまるではなく、ひと部屋(または複数部屋)だけ所有する場合です。

 

こちらも立地がものをいいます。良し悪しの基準はさきほどのアパート投資と同じと思ってもらって結構です。

違うところは、「管理費・共益費・修繕積立金は値上がりし続ける」ということ。特に、新築であれば修繕積立金は、20年後には当初の4倍くらいの金額を支払う覚悟が必要です。

 

理由は以下の3つ。

  1. 販売会社は売りやすいようにランニングコストは低く設定している。
  2. 管理会社は競争原理が働いていないことが多いのでコストが多めにかかっている。
  3. 人手不足などにより大規模修繕のコストが以前より高くなっている。

 

先ほどのアパート投資は基本的に一棟自分のものなので、共益費などはありませんが、区分所有の場合、上記のように自分自身でコントロールできないことがあります。

例えば、管理組合の役員に見事当選して、なおかつ、管理組合で発言権を持ち、さらに管理会社を変更するくらいの気概はありますか? おそらく、そんなエナジーも時間もないのではないでしょうか。

 

それに、投資用1Kマンションなら管理組合は、管理会社のグループ会社に牛耳られている可能性があるのでますます無理かもしれません。

もし、やろうとするなら他の区分所有の過半数のオーナーから賛同を得て、クーデターを起こすしかありません。

 

しかし、他のオーナーは建物に住んでおらず、コンタクトが取れないので結局無理。(投資用1Kマンションは賃貸だから)

 

【アパート・マンション共通】

最後に、アパート・マンションの共通項について。両者に共通しているポイントは次の専有部の入退去。

  1. 入居時契約書
  2. 退去後原状回復工事

 

1と2は繋げて考える必要があります。

 

入居時契約書を隙なく作る

1.入居時契約書

これは、国土交通省が定めた原状回復のガイドラインを脇において、入居者と独自の契約を結ぶ「特約条項」を入れることです。

契約書は通常、間に入る管理会社が作るのですが、ここで管理会社任せにしてはいけません。なぜなら、十数年前と比べて、現在は入居者の過失が問われにくくなっており、室内がかなり傷んでいても、「社会通念上、通常使用による劣化および損耗」と判断され、原状回復工事の費用がほぼオーナー負担になるからです。

そうならないために「特約」で縛っておけば入居者はしぶしぶ払ってくれます。入れるならクロスの損耗の内容や按分比率をオーナー有利な文言に変えたり、エアコン洗浄費は退去時必須としたりすることを考えてもいいかも。

費用負担が軽くなるわけですから、当然利回りに影響します。入居者の入退去サイクルが早ければ早いほど、大きく利回りに関わってきます。

 

原状回復工事はケチりにケチる

2.退去後原状回復工事

これも1と繋がります。退去後の工事を管理会社任せにしてはいけません。理由は、間に業者が多く入っているので割高になるからです。

 

工事の見積の流れは例えば、

実施工業者 100,000円

 ↓

請負業者 120,000円

 ↓

管理会社 150,000円

 ↓

オーナー(あなた)

こうなります。

 

各社2割粗利を乗せるので、オーナーが払う金額は施工業者の見積額の1.5倍になるのです。今、建設業界は人手不足なので、この階層が増えることはあっても減ることはありません。

全部とは言いませんが、金額の高い工事は、自分でネットで業者を探して施工しましょう。

 

上記1と2を実践すれば、10年単位で考えると100万円くらい経費節減できる可能性があります。

 

住宅不動産投資のまとめ

ここまで読んだ方は、「ほほ~、これを実践すればアパート・マンション投資してもいいんだ」

と思うかもしれませんが、残念ながら違います。ここまでやってやっと、利益が出るかどうかのスタートラインに立てただけなんです。

 

投資をしてもいいのは、東京の土地優良7区の駅徒歩5分以内にあり、かつ、物件購入を一括払いで支払っているか、もしくは3割ほど頭金を入れている場合だけだと思ってください。

頭金がほぼゼロなら、支払い10~15年目くらいで利益が出なくなってきて、物件を売りに出さざる得なくなるかもしれません。

 

それも、希望額で売れればラッキー。思ったより低ければ、売った後手元には何もないのにローンだけ払い続けていく可能性もあります。

家族持ちでこの状態に入ると確実に家庭不和に陥ります。

 

私の知り合いで、10部屋ほどマンションの区分所有をしている人がいますが、「収支がプラスの物件とマイナスの物件があり、トータルで利益を出している」と言っていました。

しかし、最初の1件目で失敗したら2件目もありません。「投資の初心者」は不動産以外の選択肢を探しましょう。

(※商業ビルは専門外のためコメントできませんが、商業ビルを経営するときは、おそらく親からの相続でしょうから、道筋はある程度できている可能性があります)

 

Dランク【ヤクザ】無計画にお金を使う投資

無計画にお金を使う投資とは以下になります。

  • 使い道のある(余剰資金ではない)お金での投資
  • 定年退職金の一括投資

 

上記はいずれも、投資の種類の話ではなく、投資初心者である、あなたのお金の使い方の話です。

 

「じゃあ、悪の投資と関係ないじゃん」と思うかもしれませんね。

そう、たしかに理論的には関係ありません。

しかし、上記【ヤクザの投資】をやってもし失敗したらあなたや、あなたの家族は何て思うでしょう?

 

「やっぱり投資って危険だ!」

と、思うのではないでしょうか?

 

大切なお金を「そのときのノリ」で使ってしまった、「100%あなたの判断ミス」なのに、「投資のせい」に責任をすり替えないと断言できますか?

 

・・・ ・・・

 

失敗すると悔しいんです。落ち込むんです。惨めなんです。

 

自分の判断ミスを心の奥底に封印して何かのせいにしたいんです!

 

ちなみに私はよくあります(笑)

だってそうしないと弱いハートが保てないんだもの!

 

上記【ヤクザの投資】をやったら必ず失敗するとは限りません。もしかしたらうまくいくかも。

 

ただ、「初心者」のあなたがここで大失敗したら投資市場から退場してしまうんです。そんな大きなリスクを犯してはいけません。

定年退職金の一括投資はリスクを計算したベテラン投資家なら問題ありませんが、初心者はやめておきましょう。

定年退職した60歳まで投資未経験なのに、一括投資は危険すぎます。それにITリテラシー面も心配。

 

え? 本もブログもしっかり読み込んだから大丈夫? いやいや、実際の投資は本やブログに書いてないことも起きます。それも大概悪いほうに。

もしくは書いてあるけど実践に落とし込めていないこともあります。だいぶ後になって「これ、そういうことか~」と膝を打つパターン。

 

初心者はまず、「余剰資金の10%以下」からスタートしましょう。

100万円使い道のないお金があったら、10万円を投資に使えますが、投資信託なら100円からスタートできるので、一度に10万円使わない選択肢も考えてみましょう。

米国株なら手数料が最低5ドルかかりますが、多少手数料負けしても10万円以下からスタートするのをオススメします。「不慣れな投資は少額から」が失敗しないコツ。

 

Eランク【ザイル】分散しない投資

さあ、悪の投資ランキングもこれで最後ですが、皆さんは「悪い若者」のことを何と呼びますか?

 

私の上の世代の人は「つっぱり」

私の世代では「不良」、「ワル」その下では「ヤンキー、チーマー」などと呼ばれていました。(他にはドキュン、エグ○○ル)

今は何て呼ぶんだろう? ネットで調べてみてもよくわからなかったので、便宜上ここでは「ザイル」と呼称します。

「ザイル」は少なくっているようですが、首都圏では千葉県の半島付近は根強くいますし、東京都八王子市にも「一人暴走族」や「熟語の漢字が数多く並んでいる服を着ている人」がいました。今もいるかな。

栃木、茨城あたりには今でもビーバップハイスクールのような世界観を表現しているアーティストがいるとかいないとか。

 

さて本題。

 

【悪の投資ザイル】の内容は「分散しない投資」です。意味はそのまま、世間でよく言われる分散投資をしないという意味です。

一つ前の【ヤクザの投資】と同じで、今回も投資の種類の話ではなく、「投資の仕方」の話です。

 

では、分散しないとは何銘柄か? これはズバリ、運営者ぱたるの独断と偏見で「5銘柄以下」とします。(ETFではなく、個別株など独立した銘柄で5種類以下)

つまり、6銘柄以上保有すれば分散投資をしているので悪にならないということです。

 

理由ですか? 明確な理由はありません(笑)私の独断です!

ただ、「多くの業種から、それぞれ自分が一押しする企業1社を選ぶ」ことを分散の概念としてイメージしています。

 

例えば、米国株のセクター(業種)は11セクターに分かれていまして、過半数だと6セクター。

その6セクターから自分が信じる会社を1社ずつ選べば6銘柄になります。

 

以下は米国株のセクター一覧

  1. 情報技術
  2. ヘルスケア
  3. 金融
  4. 一般消費財
  5. 資本財
  6. 生活必需品
  7. エネルギー
  8. 公益事業
  9. 不動産
  10. 素材
  11. 電気通信

 

例えば、アップルなら1の情報技術。P&Gなら6の生活必需品。AT&Tなら11の電気通信のように。

 

じゃあ、例えば「情報技術」に6銘柄集めたらどうか?

 

以下例です。

  1. アップル
  2. マイクロソフト
  3. アルファベット(グーグル)
  4. アマゾン
  5. フェイスブック
  6. ネットフリックス

 

う~ん、まぶしい! 今をときめく銘柄が並んでいますね。これは「善か?悪か?」

結論から言うと、6銘柄なのでこれは「善の投資」になります。

 

なぜなら、仮に、フェイスブックとネットフリックスが何かやらかして暴落したとします。投資家は市場全体が冷えるのを嫌って他の銘柄も売ります。結果、関係ないグーグルやマイクロソフトも下がります。

 

しかし、その下げ幅はやらかした銘柄より抑え気味になるはずであり、同じ情報技術だから一蓮托生で暴落するとは思えません。

現在のIT企業の雄たちは、「生活」や「通信」、「金融」、「ヘルスケア」などとも密接に関わっているため、過去のITバブル崩壊と状況は違うと思っています。

もし、そんな暴落があった場合、分散投資をしていないとどうなるか? 下に例として表にしました。

 

A~Cそれぞれ、仮に、「フェイスブックとネットフリックスが暴落した」想定で、他の銘柄も巻き込まれつつ、下落率は少しずつ変えています。

投資できる総額はいずれも6000円に想定。A~Cで銘柄数とセクターが違います。

 

(A)3銘柄(情報技術のみ)

(B)6銘柄(情報技術のみ)

(C)12銘柄(情報技術6銘柄、他セクター6銘柄)

 

(A)3銘柄(情報技術のみ)

  下落前 下落後 下落率
アップル 2000円 1900円 95%
フェイスブック 2000円 1600円 80%
ネットフリックス 2000円 1600円 80%
合計 6000円 5100円 85%

 

ポートフォリオの内、3分の2がダメージを受けると、資産全体は下落前の85%まで下がってしまいました。1000万円分持っていたら150万円の含み損。このまま2年間「塩漬け」する、なんていうパターンもあります。

 

(B)6銘柄(情報技術のみ)

  下落前 下落後 下落率
アップル 1000円 950円 95%
マイクロソフト 1000円 950円 95%
アルファベット 1000円 950円 95%
アマゾン 1000円 950円 95%
フェイスブック 1000円 800円 80%
ネットフリックス 1000円 800円 80%
合計 6000円 5400円 90%

 

次は同じ情報技術で合計6銘柄。他の銘柄が「数字のクッション」になってくれたおかげで、全体の下落率は90%まで持ちこたえてくれました。これが分散投資のメリットなんです。

 

(C)12銘柄(情報技術6銘柄、他セクター6銘柄)

  下落前 下落後 下落率
アップル 500円 480円 96%
マイクロソフト 500円 480円 96%
アルファベット 500円 480円 96%
アマゾン 500円 480円 96%
フェイスブック 500円 400円 80%
ネットフリックス 500円 400円 80%
他のセクターA 500円 490円 98%
他のセクターB 500円 490円 98%
他のセクターC 500円 490円 98%
他のセクターD 500円 490円 98%
他のセクターE 500円 490円 98%
他のセクターF 500円 490円 98%
合計 6000円 5660円 94%

 

じゃあ、他のセクターも混ぜるとどうなるか? これはあくまで仮定ですが、情報技術よりさらに2%下落幅は少なく見積もってみました。すると、「数の力」もあって、全体の下落率は94%と、さらにダメージを軽減してくれました。

 

仮に、フェイスブックとネットフリックスが塩漬けになっても、米国経済が堅調なら、全体の数字が100%に戻る時間も早いかもしれません。

 

金(GOLD)でもリートでもいい

前項では、分散の対象を米国株の11セクターで表現しましたが、「金」や「リート」でもいいですし、東証一部なら33業種に分かれているので、それのいずれかでも結構です。

もしくは、米国株5割、日本株2割、新興国株2割、債券1割、などでもOKです。その中で6銘柄以上分散していればいいわけです。

 

まあ、実際のオススメは8~16銘柄くらいかな。これも明確な理由はなく、「管理しやすい限界数」がこのくらいなのかなと。

ですので、VTのように「世界中に8000銘柄分散」とかなると、逆に多すぎます。「足引っぱる君が大量に混じってるんじゃないの?」と疑いたくなります。

そう言いながら私は楽天VTを買っていますが(笑)

 

ちなみに私の一押し銘柄はHDV。これ1本で75の企業に分散投資ができます。数は十分でしょ?

 

以上、悪の投資をお伝えしました。

 

悪の投資Sランク~Eランクのまとめ

改めて、悪の投資とは以下になります。

 

Sランク【魔王】金融機関を通さない株式・社債への投資

Aランク【悪魔】投資額がマイナスになる投資

Bランク【鬼】金融機関の「窓口や営業マン」からの投資

Cランク【殺人鬼】住宅不動産投資

Dランク【ヤクザ】無計画にお金を使う投資

Eランク【ザイル】分散しない投資

 

Fランク【ジャイアン】はやめた

今回のボツ案で、悪の投資Fランク【ジャイアン】っていうのも考えまして、内容は、「年間コスト0.5%を超える投資信託とロボアドバイザー」にしようかと思いましたがやめました。

 

理由はズバリ、ジャイアンは映画版になるといいヤツに変わるからです。

 

というのはモチロン関係なくて、1%以上の投資信託やロボアドバイザーでも成績がいいものもありますし、商品理念が伝わってくる商品もあるので、「悪」にはできませんでした。

 

善の投資とは?

ついでに、「善の投資」も簡潔に紹介します。

 

善の投資は、これまた運営者ぱたるの独自基準ですが、以下左側の項目を高い優先度、右側に行くに従い低い優先度とし、それに沿って実行することです。

 

余剰資金 > アセットアロケーション > 分散 > 低コスト > 長期 > 積立

 

これを文章化すると、

「使い道のない余っているお金で、」

「有望な資産クラスを選び、」

「銘柄は6銘柄以上に分散、」

「最も低コストのものを、」

「15年以上、」

「定期的に購入する」

ことが善の投資になるのです。

 

世の中には無数に投資がある

投資と名の付くものは他にもまだあると思います。例えば、絵画投資とか、美術品投資とか。

しかし、細かなカテゴリーで分けるとキリがないですし、絵画投資も本人がいいと思えばいいのではないでしょうか。私の専門外ということもありますが。

 

もちろん、「投資目的で、借金をして買う」絵画や美術品は【悪魔の投資】に該当するのでやってはいけません。

「趣味で、借金をして買う」のはお好きにどうぞ。

 

「6つのダメ投資」まとめ

  1. 金融機関を通さない株式・社債への投資
  2. 投資額がマイナスになる投資
  3. 金融機関の「窓口や営業マン」からの投資
  4. 住宅不動産投資
  5. 無計画にお金を使う投資
  6. 分散しない投資

 

改めて、上記「6つのダメ投資」の概念を守れば、投資は「危険が減らせて、難しくない」ことがわかってもらえたでしょうか?

 

ハサミや包丁、車など、便利だけど使い方によって人が傷ついたり死んだりする道具があります。

投資も同様です。例えば、上記6つを守っているのに、含み損がでる可能性があるのが投資です。リスクゼロにはできません。しかし、やらなければリターンは得られません。

 

例えるなら、超低金利という名の「湿地帯」をズボズボと泥水に浸かりながら徒歩で目的地に向かうのが投資をしない人。

自転車に乗って、時にすっころんで顔面を強打しながらも、目的地に早く到達する人が投資をする人。

 

違いはこんなイメージですかね。

 

今まで、なんとなく投資に対して悪いイメージをもっていたのは、「心(印象や感情)」の整理ができていなかったからだと思います。

「6つのダメ投資」の概念を「頭(理論や道理)」で整理すると、心の整理もできるのではないでしょうか?

 

善の投資 = 余剰資金 + アセットアロケーション + 分散 + 低コスト + 長期 + 積立

 

頭と心の整理ができたら、上記「善の投資」という名のキャンバスに、「自分の色」を描いて下さい。

 

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